С хорошей загрузкой: как российские туристы поддержали рынок апартаментов Петербурга в 2023 году

С одной стороны, инвесторы искали, куда вложить деньги. С другой же, возросший поток туристов в Петербург обеспечил объектам загрузку, собственникам — доходность, а самому рынку добавил оптимизма на 2024 год. Но есть пока и сдерживающие факторы. Какие именно — рассказали участники круглого стола «Фонтанки».

Год удачный, но все относительно

— Показатели прошлого года в сегменте апартаментов можно назвать более чем удовлетворительными, — комментирует Татьяна Халилова, директор департамента продаж компании GloraX. — В продажах нам помогали колебания курсов валют, повышение ключевой ставки и ставок по ипотеке: в условиях ожидания ухудшения условий кредитования и девальвации рубля инвесторы быстрее принимали решение о выходе на сделку.

— Действительно, низкая ключевая ставка и, соответственно, низкие проценты по вкладам привели инвесторов ко вложениям в недвижимость, поэтому продажи в 2023 году росли очень сильно, — добавила Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange.Life. — Также изменилась сезонность: если раньше всегда летом в период отпусков продажи падали, а с осени начинали расти, то в 2023 году, наоборот, летний период показал очень высокий подъем. В августе мы продали в несколько раз больше, чем в декабре 2022 года. Но после повышения ключевой ставки люди ожидаемо стали использовать другие инвестиционные инструменты — прежде всего, депозиты, которые дают более высокую доходность, чем недвижимость. Поэтому декабрь закончится не так позитивно, как хотелось бы.

Руководитель отдела продаж компании Well Денис Розанов привел статистику «Петербургской Недвижимости», согласно которой за год в городе было продано примерно 3,5 тысячи юнитов. Это примерно на 500 юнитов больше, чем годом ранее, но при этом до постпандемийного 2021 года, когда было продано 5 тыс. юнитов, объемы не дотягивают.

— Но даже с учетом слабого первого квартала, результат года можно оценивать очень даже позитивно, — говорит эксперт. — На фоне двух последних лет 2023‐й можно оценить на 4 балла из 5. Сезонность в последние три года абсолютно точно меняется. Ушла классическая модель, когда к концу лета мы набираем обороты, а в финале года выходим в хорошее «пике». Сейчас это — как русские горки, настолько сильно внешние факторы влияют на объем продаж не только апартаментов, но и всего рынка недвижимости. В этом, конечно, есть и большой плюс — мы за три года научились подстраиваться под различные события на рынке.

— Мы стартовали с продажами нашего объекта в самый интересный момент года — когда повысилась ключевая ставка, — отметила Светлана Кузьменко, руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская», ГК «Максимум Лайф Девелопмент». — Но в будущее мы смотрим со сдержанным оптимизмом. Невзирая на внешние обстоятельства, пашем, сеем и ждем урожай, ведь за спадом неизбежно следует подъем. Если поглядеть на наших коллег, конкурентов, партнеров по рынку, особенно заметно, что наша отрасль будет чувствовать себя хорошо, так как туризм — это все‐таки драйвер экономики Санкт‐Петербурга.

— Год прошел достаточно неплохо, — продолжил основатель и владелец инвестиционно‐строительной компании Inreit Кирилл Кудинов. — Мы запустили на Садовой восьмой по счету в городе отель нашей сети, прошли классификацию на 4 звезды, запустили первый объект в Москве, где прошли классификацию на 3 звезды. Сейчас готовим еще четыре новых проекта в Петербурге и один в столице. Что касается продаж, то хоть они и вдвое меньше, чем в 2021 году, в условиях современных реалий, на мой взгляд, это неплохо.

Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов также назвал прошедший год в целом удачным, так как результаты оказались лучше прогнозов. По его словам, основную картину сделало второе полугодие, когда количество сделок и спрос на рынке новой недвижимости вырос, в целом, практически во всех сегментах.

— Если оценивать в штуках среди вообще всех лотов, которые мы продали в 2023 году, от квартир и машиномест до коммерческой недвижимости на первых этажах и апартаментов, доля последних — 36%, — рассказал он. — В нашей общей выручке за год доля апартаментов — 22%. Ожидаемо, поскольку в объектах жилой недвижимости средний чек выше.

— В нашем проекте мы рассчитываем не просто на покупателей, а на инвесторов, — говорит Светлана Кузьменко. — Они ищут, куда вложить деньги, и сейчас выбирают между недвижимостью и другими финансовыми инструментами. Но есть определенный пул людей, которые верят только в бетон, — и никакими депозитами и процентами их из материального объекта не перетянешь. Сейчас мы только стартовали со своим проектом, но по предыдущим можно сказать, что на старте инвесторы активно пользуются ипотекой, чтобы минимизировать риски. Когда после приобретения в кредит люди видели, что проект развивается, они просто разовым платежом закрывали всю ипотеку — то есть это скорее психотерапия, а не финансовый инструмент. В нашем случае мы заменяем отсутствие дешевых денег привлекательными ценами на старте и интересными условиями рассрочки.